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Comunidad de bienes o Comunidad ordinaria indivisa

Raúl Rodriguez - Abogado
Raúl Rodriguez - Abogado
Coordinador del Área de Derecho Privado.Licenciado en Derecho por la Universidad Autónoma de Barcelona y en Filosofía por la Universidad de Barcelona. Máster en Fiscalidad. Administrador Concursal. Especialización en Derecho de Sucesiones, Bancario y en Reestructuración e Insolvencias. Colegiado en el Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona nº 34.148

¿Qué es la comunidad de bienes o comunidad ordinaria indivisa?

Los derechos pueden pertenecer a una sola persona o a varias, conjuntamente. Si el derecho pertenece a varias personas hablaremos de cotitulares del mismo y estos cotitulares formarán una comunidad de derechos.

La cotitularidad o pluralidad de titulares puede tener lugar sobre cualquier tipo de derecho, siendo el derecho de propiedad el ejemplo más claro

Así, cuando la propiedad de un bien pertenece a varias personas, estaremos ante una comunidad de bienes constituida por una pluralidad de propietarios. En este subtipo de comunidad de bienes hablaremos de condominio o de copropiedad, y la pluralidad de propietarios se denominarán condueños o copropietarios.

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La forma de pertenecer el bien a sus copropietarios puede ser de tres formas:

  1. En lo que se conoce como pro indiviso (por cuotas o romana),
  2. La colectiva  (germánica o de mano común)
  3. O en pro diviso (dividida).
 

Comunidad colectiva y comunidad pro diviso

La comunidad colectiva o germánica implica que el bien pertenece a todos sus copropietarios como totalidad, sin que por ello se fije una cuota o porcentaje de participación para cada uno. Se resume en que todo es de todos, sin cuotas o partes. Se prevé excepcionalmente en nuestro ordenamiento jurídico en supuestos como la sociedad de gananciales del Derecho Común o la comunidad hereditaria.

Por el contrario, la comunidad pro diviso o dividida, consiste en que los aspectos sobre el bien están repartidas entre los copropietarios. Por ejemplo el cultivo, la obtención de un determinado fruto o de otro, etc.

Comunidad de bienes ordinaria indivisa

Por regla general, nuestro ordenamiento jurídico prevé la comunidad pro indiviso o por cuotas y la denomina “comunidad ordinaria indivisa”. 

Consiste en que cada copropietario tiene una parte no concreta del bien, de forma que la copropiedad es sobre el total y su cuota es ideal o alícuota. 

Si una persona tiene una mitad indivisa de un piso (el 50%) no tiene la mitad física del piso -por ejemplo, lavabo, cocina y dormitorio- y el otro propietario de la otra mitad indivisa (el otro 50%) – por ejemplo, el dormitorio 2, pasillo y salón restante. Son cuotas imaginarias no reales sobre el total.

La cuota o porcentaje de propiedad determinará la participación de su titular en el uso, goce, rendimientos, gastos y responsabilidades de la comunidad. 

Existe una presunción de igualdad de las cuotas, por la que las cuotas se entienden iguales para todos los copropietarios, salvo que se pruebe lo contrario. Esta comunidad de bienes pro indiviso o comunidad ordinaria indivisa es la más común en nuestro ordenamiento jurídico. 

La comunidad ordinaria indivisa se rige, en primer lugar, por la autonomía de la voluntad. Es decir, por lo que pacten los copropietarios y a falta de acuerdo, por la Ley: artículo 551-1 del Codigo Civil de Cataluña y siguientes y el artículo 392 del Código Civil y siguientes.

La diferencia entre la comunidad de bienes ordinaria indivisa y la sociedad civil privada (S.C.P.) es sutil. La principal diferencia es el fin de la voluntad de los intervinientes. En la sociedad civil se asocian a los efectos de realizar una actividad mercantil y obtener un lucro, mientras que en la comunidad de bienes los comuneros tienen bienes en común a fin de conservarlos y aprovecharlos, con independencia de su voluntad de participar en el tráfico mercantil y obtener lucro, y sin perjuicio de que la comunidad genere frutos o rendimientos.

Constitución de la comunidad de bienes ordinaria indivisa

La comunidad de bienes pro indiviso, en abstracto, puede constituirse de forma voluntaria o incidental. La constitución será voluntaria cuando se realice expresamente por los comuneros mediante negocio jurídico o contrato. 

Piénsese, por ejemplo, en la compraventa de un inmueble entre dos personas o más. La constitución de la comunidad de bienes será incidental cuando tenga lugar por usucapión (adquirir la propiedad de un inmueble por el paso del tiempo), por disposición por causa de muerte (por testamento), o por disposición legal (por Ley).

Cuando la comunidad pro indiviso se constituya por medio de negocio jurídico o contrato, deberá recogerse en escritura pública si su objeto es un bien inmueble, pues así lo establece el artículo 1.280 del Código Civil.

La comunidad de bienes ordinaria indivisa no tiene personalidad jurídica propia, salvo en determinados y reducidos supuestos. 

Derechos y deberes de los comuneros o copropietarios de la comunidad de bienes ordinaria indivisa

Cada copropietario tiene derecho disponer libremente de su parte, es decir, sin consentimiento del resto de copropietarios. Por disponer entendemos transmitir (vender) o gravar (por ejemplo, hipotecar). La única limitación al derecho de un comunero de vender su parte a otra persona es el derecho de tanteo y retracto.

Derecho de tanteo y retracto

Si un copropietario quiere vender su parte a terceras personas ajenas a la comunidad, los demás copropietarios tendrán el derecho de adquisición preferente, esto es, un derecho de tanteo y retracto para adquirirlo por el mismo precio y en las mismas condiciones. 

  • Para hacer efectivos los derechos de adquisición preferente de los copropietarios, es deber del copropietario que quiere vender su parte notificar a los demás copropietarios y de forma fehaciente, su decisión de transmitir y las condiciones en que van a transmitir su parte. 
  • Los copropietarios pueden ejercer el derecho de tanteo en el plazo de 1 mes desde la notificación, pudiendo ofrecer esa misma cantidad por la parte que se quiere vender.
  • El derecho de retracto o el retracto de comuneros se prevé para el supuesto de que el copropietario que vende su parte no notifique su decisión a los demás comuneros, así como para el caso de que efectúe la transmisión por un precio o condiciones diferentes a las recogidas en la notificación. 
  • El retracto puede ejercitarse en el plazo de 3 meses contados desde el momento en que los demás copropietarios tengan conocimientos del hecho, o desde la fecha en que se inscriba la transmisión en el Registro. 
  • El objetivo del derecho de tanteo y retracto es evitar que personas ajenas a la comunidad de bienes pro indiviso formen parte de ella cuando hay comuneros que están interesados en comprar esa parte. 
  • Hay que tener en cuenta que los derechos de adquisición preferente son renunciables previamente. Para el caso de que el objeto de la comunidad sea la propiedad u otro derecho real sobre bienes inmuebles, será necesario hacerlo en escritura pública.

Derechos sobre los bienes comunes

  • Los copropietarios de la comunidad ordinaria indivisa pueden hacer uso del bien común sin perjudicar los intereses de la comunidad ni a los demás copropietarios, y sin impedir el derecho al uso del resto.
  • No se permite la modificación de los bienes objeto de la comunidad sin el consentimiento de los demás copropietarios. 
  • Si un comunero hace obras de mejora, el resto puede oponerse en el plazo de un año. Si no lo hacen, el copropietario que hizo las obras, puede exigir el resarcimiento de los gastos correspondientes más los intereses legales, desde el momento que lo reclama de forma fehaciente.
  • Cada uno de los copropietarios debe contribuir a los gastos de conservación, uso, rendimiento, reforma y mejora en proporción a su cuota.

Dispone el artículo 400 del Código Civil que ningún copropietario será mantenido en una comunidad de bienes pro indiviso contra su voluntad, por tanto, cualquier copropietario puede exigir al resto la división del bien o bienes objeto de la comunidad, salvo que se haya pactado un pacto de indivisión que no puede ser superior a 10 años. Para ello, puede iniciar un procedimiento de división de la cosa común en el que el copropietario que quiere marchar tendrá derecho a que se le abone el precio de mercado del valor de su cuota.

Administración de la comunidad de bienes ordinaria indivisa

La administración de la comunidad de bienes corresponde a todos los cotitulares, salvo pacto en contrario. 

Si la comunidad se rige por la ley -es decir, que no se haya acordado un pacto expreso de administración- los actos de la administración ordinaria de la comunidad de bienes se acuerdan por decisión de la mayoría simple de los copropietarios, teniendo en cuenta el valor de sus cuotas, y obligan a la minoría que no está conforme. 

  • Por actos de administración ordinaria entendemos aquellos necesarios para la gestión cotidiana de la comunidad, por ejemplo el pago de suministros o servicios, los gastos de reparación o conservación de los bienes, el pago de salarios, etc.
  • Los actos de administración extraordinaria de la comunidad de bienes requieren de la mayoría de tres cuartas partes de las cuotas, salvo que se estipule otra cosa entre los comuneros. 
  • Por actos de administración extraordinaria entendemos actos que no son cotidianos y revisten mayor entidad. Por ejemplo, las denominadas obras o mejoras extraordinarias. Dado que no hay una relación en el cuerpo de la ley, la calificación de un acto como extraordinario u ordinario podrá dar lugar a discusión y a interpretación.
  • SI existe conflicto porque algún comunero minoritario considera que se le perjudica, puede acudir a la autoridad judicial que resolverá el conflicto y podrá, incluso, nombrar un administrador.
  • Los actos de disposición se acordarán por unanimidad. Por disposición entendemos transmitir o gravar.
  • La responsabilidad de los comuneros derivada de la administración del objeto de la comunidad es mancomunada, de forma que cada uno responde de forma proporcional a su cuota.

Extinción o disolución de la comunidad de bienes pro indiviso

Sin perjuicio de que los copropietarios pacten otros motivos, la comunidad de bienes se disuelve por los siguientes motivos legales:

  • Por división de los bienes.
  • Por adquirir un solo comunero la totalidad de las cuotas.
  • Por destrucción del objeto de la comunidad.
  • Por conversión de la comunidad en otro tipo de figura jurídica.
  • Por acuerdo unánime o renuncia unánime.
  • Por vencimiento de plazo pactado previamente.
  • Por cumplimiento de condición resolutoria pactada previamente.
 

Mas adelante trataremos otras formas de comunidad de bienes como la Comunidad Hereditaria y la Propiedad Horizontal.

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