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El contrato de arrendamiento es una figura jurídica ampliamente utilizada en el ámbito inmobiliario, regulada tanto por el Código Civil como por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). No obstante, existe una distinción clave entre el arrendamiento de vivienda, donde se arrienda la totalidad del inmueble, y el arrendamiento de habitación, donde solo se cede el uso de una parte de la vivienda. Esta diferenciación implica consecuencias jurídicas importantes, especialmente en cuanto a la normativa aplicable, los derechos y obligaciones de las partes y la protección del arrendatario.
El arrendamiento de vivienda se encuentra regulado principalmente en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), cuyo artículo 2.1 establece que:
«Se considerará arrendamiento de vivienda aquel que recaiga sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario».
Por tanto, para que un contrato de arrendamiento sea considerado como arrendamiento de vivienda, es necesario que la vivienda se arriende en su totalidad y que su uso principal sea el de residencia habitual del inquilino.
Por otro lado, el arrendamiento de habitación no se encuentra regulado por la LAU, sino por el Código Civil, específicamente en sus artículos 1546 y siguientes que regulan el contrato de arrendamiento en términos generales. En este caso, al no cederse la totalidad del inmueble, el contrato se rige por los principios generales del arrendamiento y la autonomía de la voluntad de las partes. Es importante destacar que el alquiler de una habitación en un piso compartido no se regula en la LAU.
Dado que el arrendamiento de habitación no está protegido por la LAU, el alquiler de habitación se encuentra en una posición más vulnerable que aquel que arrienda una vivienda completa. Esto se traduce en:
Dentro de este marco jurídico, surge la cuestión de si es posible un arrendamiento de habitación sin contrato escrito. A diferencia de los arrendamientos de vivienda, donde la LAU recomienda la formalización por escrito, el Código Civil permite la existencia de contratos verbales, siempre que se cumplan ciertos requisitos.
Por lo tanto, sí es posible un alquiler de habitación sin contrato escrito, siempre que existan pruebas suficientes que acrediten su existencia. Por eso es siempre dejar constancia de ese alquiler de habitación de alguna manera en correos electrónicos u otro tipo de comunicaciones o a través de otras pruebas.
En los contratos verbales, la principal dificultad radica en demostrar la concurrencia del consentimiento y las condiciones pactadas. El Código Civil, en su artículo 1258, establece que:
«Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento y obligan, no solo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley».
Además, el artículo 1278 reitera el principio general de libertad de forma al establecer que:
«Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que concurran las condiciones esenciales para su validez».
Esta regla aplica a los arrendamientos verbales de habitación, salvo que las partes acuerden expresamente su formalización por escrito. En este contexto, rige el principio «pacta sunt servanda», por el cual las partes deben cumplir con lo pactado, aunque no haya un documento escrito. No obstante, la dificultad radica en probar los términos acordados en caso de conflicto.
El alquiler de habitación sin el consentimiento del propietario es algo muy habitual en la práctica y una cuestión recurrente en los tribunales españoles, siendo objeto de diversas interpretaciones jurisprudenciales. La LAU, en su artículo 8.2 , establece:
La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador. El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.
Por lo tanto, el arrendatario no puede ceder ni subarrendar el inmueble sin la autorización del arrendador, salvo que el contrato disponga lo contrario, o se obtenga una autorización posterior. Sin embargo, en la práctica, muchos inquilinos subarriendan habitaciones sin contar con dicha autorización, lo que genera un escenario jurídico complejo en el que los derechos de los subarrendatarios quedan en una situación de total indefensión. Es importante señalar también que el subarrendador -el que alquila la habitación, sin la autorización del propietario-— se queda en una situación muy delicada si las cosas se le complican con el subarrendatario.
Varias sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona han abordado este problema, estableciendo que el contrato de alquiler de habitación sin consentimiento del propietario es nulo y no genera derechos frente al propietario y arrendador principal. Es decir, el subarrendatario no puede oponerse a un desahucio promovido por el dueño de la vivienda, ya que, a ojos de la ley, su ocupación es precaria. Pero, el subarrendador tampoco podrá instar el desahucio del subarrendatario en caso de ya no le convenga.
Uno de los principales efectos de la falta de autorización del propietario es que el subarrendatario no adquiere un título legítimo sobre la vivienda, lo que significa que su permanencia en el inmueble puede ser revocada en cualquier momento por el propietario. Esta postura fue confirmada recientemente en sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona que resolvió que el arrendador no está obligado a respetar un contrato que no ha autorizado, pudiendo recuperar su propiedad sin necesidad de reconocer ningún derecho al ocupante.
De manera similar, la SAP B 10657/2021 analizó un caso en el que un inquilino subarrendó una habitación sin contrato escrito y sin la autorización del propietario. La demandada alegó la existencia de un contrato verbal de arrendamiento y presentó pruebas como mensajes de WhatsApp y pagos en efectivo de suministros para acreditar la relación arrendaticia. Sin embargo, el tribunal concluyó que sin la autorización expresa del propietario, el subarrendamiento no es válido ni oponible frente a él, confirmando que el desahucio era procedente.
En estos casos, los tribunales han optado por la vía del desahucio por precario al considerar que el ocupante no cuenta con un contrato válido que le otorgue derechos sobre la vivienda. Esta interpretación implica que el subarrendatario puede ser desalojado sin las protecciones que la LAU ofrece a los arrendatarios legítimos, ya que no se le reconoce como tal.
La principal consecuencia jurídica de estos fallos es que los subarrendatarios que han accedido a una vivienda sin autorización del propietario no pueden acogerse a las disposiciones protectoras de la LAU. Esto implica que:
La jurisprudencia ha sido clara al respecto: cuando un arrendatario principal subarrienda sin consentimiento, el contrato carece de validez frente al propietario y el ocupante se encuentra en una situación de precariedad total, sin herramientas jurídicas que le permitan permanecer en la vivienda.
Si bien la postura de los tribunales en cuanto a la nulidad del subarriendo sin autorización del propietario es clara, esta interpretación deja sin resolver una cuestión fundamental: ¿qué mecanismos tienen tanto el subarrendatario para reclamar sus derechos frente al inquilino que lo ha subarrendado como el subarrendador para protegerse frente al subarrendatario?
El problema radica en que el subarrendatario no puede ejercer ninguna acción contra el arrendador principal, ya que no tiene un contrato válido frente a él, pero tampoco tiene herramientas jurídicas claras para reclamar contra el inquilino que lo ha subalquilado la habitación, especialmente cuando el acuerdo se ha realizado de forma verbal y sin documentación que acredite los pagos efectuados. Esto significa que, si el subarrendador decide expulsar al ocupante o deja de pagar la renta al propietario, el subarrendatario queda completamente desprotegido, sin mecanismos legales efectivos para reclamar la devolución del dinero abonado ni para exigir el cumplimiento del acuerdo.
Sin embargo, el subarrendador tampoco se encuentra en una posición de seguridad jurídica, como hemos dicho, se encuentra desprotegido también. Si el subarrendatario deja de pagar la renta o incumple las condiciones pactadas, el subarrendador no tiene un procedimiento claro para exigirle el pago, dado que su relación contractual que le une con el inquilino de la habitación no está validada por el propietario, por lo que no podría instar judicialmente un desahucio por falta de pago.
Además, si el propietario descubre el subarriendo no autorizado, puede interponer un procedimiento de desahucio contra el inquilino principal, lo que afectaría tanto al subarrendador como al subarrendatario, dejándolos a ambos sin opciones para hacer valer sus derechos.
A diferencia de los arrendamientos regulados por la LAU, donde el inquilino puede recurrir a los tribunales en caso de incumplimiento contractual, el alquiler de habitación sin autorización carece de un marco normativo claro, dejando al subarrendatario en una situación de vulnerabilidad frente a posibles abusos del subarrendador, y al subarrendador sin una vía clara para hacer valer sus derechos frente a un subarrendatario que incumpla el acuerdo verbal.
El subarriendo de habitaciones es una práctica común en el mercado del alquiler, especialmente en ciudades con alta demanda de vivienda. Muchos inquilinos recurren al subarriendo como una forma de compartir los gastos del alquiler, y en muchos casos, los subarrendatarios desconocen que su situación legal es precaria hasta que se enfrentan con la problemática directamente. Al mismo tiempo, los subarrendadores pueden encontrarse con impagos o conflictos con los ocupantes, sin contar con un procedimiento claro para exigir el cumplimiento del contrato verbal de arrendamiento.
La jurisprudencia ha sido contundente al declarar que el alquiler de habitaciones sin autorización del propietario es nulo y que, en consecuencia, no genera derechos frente al titular del inmueble, pero lo destacable es que tampoco genera derechos para el subarrendador o arrendatario principal. No obstante, este criterio genera una importante laguna jurídica que deja tanto al subarrendatario como al subarrendador en una situación de indefensión.
Al no existir un contrato formal ni reconocimiento legal, el subarrendatario no solo pierde su derecho a permanecer en la vivienda, sino que tampoco dispone de una acción clara para reclamar contra el subarrendador en caso de incumplimiento, abuso o expulsión injustificada. Por otro lado, el subarrendador, aun siendo quien celebró el acuerdo de subarriendo, también queda expuesto a la vulnerabilidad legal, ya que si el subarrendatario incumple con los pagos o causa daños, no tiene un mecanismo claro para exigir su cumplimiento ni su desalojo, enfrentando además el riesgo de ser demandado por el propietario por incumplimiento del contrato de arrendamiento principal.
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