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El Juicio de Desahucio por Precario

Raúl Rodriguez - Abogado
Raúl Rodriguez - Abogado
Coordinador del Área de Derecho Privado.Licenciado en Derecho por la Universidad Autónoma de Barcelona y en Filosofía por la Universidad de Barcelona. Máster en Fiscalidad. Administrador Concursal. Especialización en Derecho de Sucesiones, Bancario y en Reestructuración e Insolvencias. Colegiado en el Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona nº 34.148

Las notas características del desahucio por precario son aparentemente claras. Sin embargo, será necesario analizar caso por caso para concretar si ha existido o no algún tipo de contrato entre las partes.

¿Qué es el desahucio por precario?

El procedimiento de desahucio por precario es un proceso judicial que se utiliza contra aquellas personas que, estando en posesión de una finca, no tienen título alguno o su título o contrato ha llegado a ser insuficiente.

Desahucio significa despedir, echar o lanzar a un inquilino, arrendatario o mero poseedor de una finca o inmueble. Precario, significa, en síntesis, la posesión, uso y disfrute de una finca por una persona con o sin el consentimiento del dueño, pero sin contrato o título alguno.

La figura del precario no existe como propia en el Código Civil. Se ha creado por los Tribunales hasta tener su reflejo normativo en la Ley de Enjuiciamiento Civil en el que se le ha vinculado con otro concepto, el desahucio. 

Ejemplos de desahucio por precario

El ejemplo más claro sería el de los ocupas, ya que disponen de una finca sin disponer de título de propiedad, contrato o derecho que les ampare.

El juicio por impago de rentas del alquiler habitual no es un juicio de desahucio por precario. Si se paga una renta ya no estaríamos ante un precario porque se presupone que hay contrato. Cosa distinta es que el contrato de alquiler sea verbal y no se pueda demostrar de ningún modo que se abonaban las rentas al hacerse en efectivo, en mano, sin recibo y sin testigos, entonces estaríamos ante un precario.

Otro ejemplo sería cuando una persona que tiene el usufructo de una vivienda insta un procedimiento de desahucio por precario frente al propietario (nudo) que no accede a desalojar la finca acreditando que tiene el título de usufructuario (adquirido por herencia, por ejemplo).

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Requisitos para ejercitar el desahucio por precario

En este procedimiento el dueño de la finca deberá probar conforme a las leyes que él es el que tiene la propiedad u otro título que justifique su postura.

Por el contrario, el precarista o poseedor de la finca deberá demostrar que tiene título suficiente para permanecer en la finca Deberá acreditar que la finca está poseída por el precarista. En el juicio por precario se valorará,

  • En primer lugar, si el demandante tiene un título suficiente para poseer la finca, y en consecuencia, despojársela al precarista.
  • En segundo lugar, que el precarista no tenga título alguno para permanecer en ella y no se paguen rentas, y con esto queremos decir que no tenga absolutamente ningún derecho sobre la finca.

En el momento en que el precarista presente cualquier título por el que, aparentemente y sin entrar en el fondo, pueda acreditar algún derecho, el procedimiento de desahucio por precario se archivará. No es un procedimiento para resolver cuestiones complejas.

El último requisito es que se haya requerido al ocupante de la finca para que la desaloje con un mes de antelación a la interposición de la demanda. Sin requerimiento la demanda no prosperaría.

Supuestos problemáticos de desahucio por precario

En general los supuestos más problemáticos relacionados con figura del desahucio por precario son los derivados de los divorcios y de los conflictos hereditarios.

Desahucio por precario y atribución de vivienda familiar por sentencia de divorcio

En el primer caso nos encontramos cuando unos padres ceden -de forma verbal normalmente- una vivienda de su propiedad a su hijo que se acaba de casar para que, junto con su esposa, constituya allí su vivienda familiar.

Con posterioridad la pareja se divorcia y se le atribuye a la ex esposa el uso de la vivienda. Los padres y dueños de la vivienda instan un juicio de desahucio por precario y la ex esposa alega la Sentencia de divorcio en la que se le atribuye el uso de la vivienda familiar.

Recientemente los Tribunales han entendido que la situación de la ex-esposa se enmarcaría dentro de un precario. Es necesario analizar caso por caso para concretar si ha existido o no algún contrato entre las partes, y concretamente, si ha existido la figura más parecida, el contrato de comodato. 

El contrato de comodato se caracteriza por prestar una cosa por un tiempo determinado y para un uso concreto. Por tanto, también se puede haber prestado la vivienda para un uso concreto, vivir, y para un tiempo determinado.

En caso de existir es contrato de comodato, que es, en definitiva, un préstamo de uso de la vivienda, se deberá atender a las normas que lo regulan, desapareciendo la figura del precario. Por el contrario, si no existe préstamo de uso, contrato de comodato, el propietario o titular de la finca podrá reclamarlo en cualquier momento.

Los Tribunales han concluido que la atribución del uso de la vivienda a la ex esposa por Sentencia judicial no es un título suficiente para justificar su posesión frente a los dueños si reclaman la finca en un juicio de desahucio por precario.

Desahucio por precario al heredero que posee la vivienda heredada en exclusiva antes de partir la herencia

El segundo supuesto, muy frecuente, surge cuando, antes de partir una herencia, uno de los herederos usa una vivienda que es de toda la comunidad hereditaria. Por ejemplo, un hermano usa una vivienda que, por herencia de los padres y al fallecer estos, es de varios hermanos, sin que se haya celebrado contrato de arrendamiento alguno.

El resto de herederos se oponen a esta situación, por que, por ejemplo, quieren vender o arrendar el inmueble. En este caso, el coheredero que ocupa la vivienda en el juicio de desahucio, presentado por el resto de los hermanos, alegará en su defensa que tiene título suficiente derivado de la herencia (aunque esta aún no se haya partido).

Este supuesto había generado posturas contrapuestas en los Tribunales hasta que fue definitivamente zanjado en el año 2013 por el Tribunal Supremo. Se entiende que el heredero minoritario poseedor en exclusiva de la vivienda no tiene titulo suficiente para justificar, precisamente, esa exclusividad. Se concluye que, además de poder ser tratada esta cuestión en el juicio de desahucio por precario, el heredero deberá ser desalojado en beneficio del resto de herederos.

Desahucio por precario al copropietario que posee la vivienda heredada en exclusiva después de partir la herencia

El tercer supuesto, también muy habitual, surge cuando, después de partir la herencia todos los herederos ya son copropietarios de un inmueble, y uno de los copropietarios se encuentra en la situación anterior, es decir, posee el inmueble de forma exclusiva en perjuicio de los otros copropietarios.

Aquí siguen habiendo posturas contrapuestas en los Tribunales. La primera postura considera que el problema debe resolverse por el juicio de desahucio por precario, y además estimarse la demanda y, en consecuencia, desahuciar al copropietario que la posee en exclusiva, porque ese título de copropietario no justifica esa posesión en exclusiva.

Al contrario, otras Audiencias Provinciales sostienen que no se puede iniciar un procedimiento de juicio de desahucio por precario entre copropietarios, y especialmente entre coherederos después de partir la herencia. Y ello, sobre la base del artículo 1068 del Código Civil que establece que «la partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan adjudicado».

En este caso, para combatir esta situación la figura más acorde no será el juicio de desahucio por precario sino un juicio ordinario.

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