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El Juicio de Desahucio por Precario

Las notas características del desahucio por precario son aparentemente claras. Sin embargo, será necesario analizar caso por caso para concretar si ha existido o no algún tipo de contrato entre las partes. Especialmente se deberá estar atento en aquellos supuestos más problemáticos: atribución del uso de la vivienda en caso de divorcio, y supuestos en los que un heredero usa exclusivamente un inmueble en perjuicio del resto de herederos.

Si existe algún tipo de contrato o pago de rentas no estamos ante un desahucio precario

¿Qué es el desahucio por precario?

La figura del precario no existe como propia en el Código Civil. Se ha creado por lo Tribunales hasta tener su reflejo normativo en la Ley de Enjuiciamiento Civil en el que se le ha vinculado con otro concepto, el desahucio. Desahucio significa despedir, echar o lanzar a un inquilino, arrendatario o mero poseedor de una finca o inmueble. Precario, significa, en síntesis, la posesión, uso y disfrute de una finca por una persona con o sin el consentimiento del dueño, pero sin contrato o título alguno.
Por tanto, tenemos la primera idea. El procedimiento de desahucio por precario únicamente se utiliza contra aquellas personas que, estando en posesión de una finca, no tienen título alguno o su título o contrato ha llegado a ser insuficiente. El ejemplo más claro sería el de los ocupas. El juicio por impago de rentas del alquiler habitual no es un juicio de desahucio por precario. Si se paga una renta ya no estaríamos ante un precario porque se presupone que hay contrato. Cosa distinta es que el contrato de alquiler sea verbal y no se pueda demostrar de ningún modo que se abonaban las rentas al hacerse en efectivo, en mano, sin recibo y sin testigos, entonces estaríamos ante un precario.





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Requisitos del desahucio por precario

En este procedimiento el dueño de la finca deberá probar conforme a las leyes que él es el que tiene la propiedad u otro título que justifique su postura. Por ejemplo, una persona que tiene el usufructo de una vivienda podría instar un procedimiento de desahucio por precario frente al propietario (nudo) que no accediese a desalojar la finca acreditando que tiene el título de usufructuario (adquirido por herencia, por ejemplo).

Por el contrario, el precarista o poseedor de la finca deberá demostrar que tiene título suficiente para permanecer en la finca Deberá acreditar que la finca está poseída por el precarista. En el juicio por precario se valorará, en primer lugar, si el demandante tiene un título suficiente para poseer la finca, y en consecuencia, despojársela al precarista. En segundo lugar, que el precarista no tenga título alguno para permanecer en ella y no se paguen rentas, y con esto queremos decir que no tenga absolutamente ningún derecho sobre la finca. En el momento en que el precarista presente cualquier título por el que, aparentemente y sin entrar en el fondo, pueda acreditar algún derecho, el procedimiento de desahucio por precario se archivará. No es un procedimiento para resolver cuestiones complejas.

El último requisito es que se haya requerido al ocupante de la finca para que la desaloje con un mes de antelación a la interposición de la demanda. Sin requerimiento la demanda no prosperaría.

Supuestos problemáticos de desahucio por precario

En general los supuestos más problemáticos relacionados con figura del desahucio por precario son los derivados de los divorcios y de los conflictos hereditarios.

Desahucio por precario y atribución de vivienda familiar por Sentencia de divorcio

En el primer caso nos encontramos cuando unos padres ceden -de forma verbal normalmente- una vivienda de su propiedad a su hijo que se acaba de casar para que, junto con su esposa, constituya allí su vivienda familiar. Con posterioridad la pareja se divorcia y se le atribuye a la ex esposa el uso de la vivienda. Los padres y dueños de la vivienda instan un juicio de desahucio por precario y la ex esposa alega la Sentencia de divorcio en la que se le atribuye el uso de la vivienda familiar.
Recientemente los Tribunales han entendido que la situación de la ex-esposa se enmarcaría dentro de un precario. Es necesario analizar caso por caso para concretar si ha existido o no algún contrato entre las partes, y concretamente, si ha existido la figura más parecida, el contrato de comodato. El contrato de comodato se caracteriza por prestar una cosa por un tiempo determinado y para un uso concreto. Por tanto, también se puede haber prestado la vivienda para un uso concreto, vivir, y para un tiempo determinado.

En caso de existir es contrato de comodato, que es, en definitiva, un préstamo de uso de la vivienda, se deberá atender a las normas que lo regulan, desapareciendo la figura del precario. Por el contrario, si no existe préstamo de uso, contrato de comodato, el propietario o titular de la finca podrá reclamarlo en cualquier momento. Los Tribunales han concluido que la atribución del uso de la vivienda a la ex esposa por Sentencia judicial no es un título suficiente para justificar su posesión frente a los dueños si reclaman la finca en un juicio de desahucio por precario.

Desahucio por precario al heredero que posee la vivienda heredada en exclusiva antes de partir la herencia

El segundo supuesto, muy frecuente, surge cuando, antes de partir una herencia, uno de los herederos usa una vivienda que es de toda la comunidad hereditaria. Por ejemplo, un hermano usa una vivienda que, por herencia de los padres y al fallecer estos, es de varios hermanos, sin que se haya celebrado contrato de arrendamiento alguno. El resto de herederos se oponen a esta situación, por que, por ejemplo, quieren vender o arrendar el inmueble. En este caso, el coheredero que ocupa la vivienda en el juicio de desahucio, presentado por el resto de los hermanos, alegará en su defensa que tiene título suficiente derivado de la herencia (aunque esta aún no se haya partido).

Este supuesto había generado posturas contrapuestas en los Tribunales hasta que fue definitivamente zanjado en el año 2013 por el Tribunal Supremo. Se entiende que el heredero minoritario poseedor en exclusiva de la vivienda no tiene titulo suficiente para justificar, precisamente, esa exclusividad. Se concluye que, además de poder ser tratada esta cuestión en el juicio de desahucio por precario, el heredero deberá ser desalojado en beneficio del resto de herederos.

Desahucio por precario al copropietario que posee la vivienda heredada en exclusiva después de partir la herencia

El tercer supuesto, también muy habitual. Surge cuando, después de partir la herencia todos los herederos ya son copropietarios de un inmueble, y uno de los copropietarios se encuentra en la situación anterior, es decir, posee el inmueble de forma exclusiva en perjuicio de los otros copropietarios.

Aquí siguen habiendo posturas contrapuestas en los Tribunales. La primera postura considera que el problema debe resolverse por el juicio de desahucio por precario, y además estimarse la demanda y, en consecuencia, desahuciar al copropietario que la posee en exclusiva, porque ese título de copropietario no justifica esa posesión en exclusiva. Al contrario, otras Audiencias Provinciales sostienen que no se puede iniciar un procedimiento de juicio de desahucio por precario entre copropietarios, y especialmente entre coherederos después de partir la herencia. Y ello, sobre la base del artículo 1068 del Código Civil que establece que “la partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan adjudicado”. En este caso, para combatir esta situación la figura más acorde no será el juicio de desahucio por precario sino un juicio ordinario.

Raúl Rodríguez Sánchez

Raúl Rodríguez Sánchez

Abogado colegiado en el Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona nº 34.148 y Administrador Concursal en ejercicio. Especialización en Derecho de Sucesiones, Bancario y en Reestructuración e Insolvencias, con el objetivo claro de solucionar los problemas económicos de las personas y las empresas.

  1. Madeline Rivera Says: abril 25, 2016 at 2:32 pm

    El Juicio de Desahucio por Precario
    Quisiera saber hasta donde un deshaucio por precario viola tus derechos humanos o va en contra de los derechos constitucionales

    • Gracias por su interés en la noticia El Juicio de Desahucio por Precario
      Disculpe, no respondemos a PUERTO RICO NI A AMÉRICA LATINA. Somos un Despacho de abogados de Barcelona (España).

  2. El Juicio de Desahucio por Precario: Pueden unos sobrinos,hijos de una hermana fallecida, que comparten herencia con la otra hermana del difunto desalojar de la vivienda que compartía con el difunto hace más de 10 años, el difunto no deja testamento, con lo que le toca 1/3 de la vivienda. El juicio de desahucio por precario

    • Gracias por su interés en nuestro comentario sobre el Juicio de Desahucio por Precario.

      En principio con la poca información que me suministra, si la hermana es propietaria de una cuota minoritaria de la vivienda (en relación a la de los otros coherederos), como puede ser 1/3 que me comenta, podrían intentar desalojarla a través de un juicio de desahucio por precario, puesto que según el Tribunal Supremo no tendría título válido para poseer la vivienda. No obstante, como en estos temas los detalles son de suma importancia le recomiendo que pida una cita para profundizar y darle un diagnóstico claro. Un saludo y gracias de nuevo su comentario a nuestra noticia sobre el Juicio de Desahucio por Precario.

  3. el juicio de desahucio por precario.
    Hola, me gustaría saber si podrían hacerse cargo de un tema de unas personas qeu viven en una vivienda desde hace años, consentido por mi padre que acaba de fallecer, pero sin papeles, esto sería un juicio de desahucio por precario?
    Gracia

    • Gracias por su interés en nuestro post sobre el juicio de desahucio por precario.
      EFectivamente sería una situación aplicable a un juicio de desahucio por precario, dado que según comenta no hay contrato, y que dichas personas viven en la vivienda con el consentimiento de su padre fallecido. Los herederos pueden ejercitar la acción de desahucio por precario si los ocupantes no abandonan el inmueble después de que se lo comuniquen, no están obligados a respetar esa situación siempre y cuando no se dijese nada en testamento. un saludo y gracis de nuevo por su interés en nuestro post sobre el juicio de desahucio por precario.

  4. Jose Luis Says: julio 5, 2016 at 3:18 pm

    Buenos dias:

    Quisiera hacerle una consulta, mi madre (viuda,enferma de parkinson y con una pequeña paga de INSS) vive en una casa de mis abuelos debido a su precariedad económica.
    Que se puede hacer ante estos dos casos:
    – SI uno de mis abuelos fallece y el que viva decide vender todos sus bienes, podria mi madre alegar algo para que no la desahucien
    – El dia en que mis abuelos fallezcan , mi madre puede alegar algo para que sus otros tres hermanos no la desahucien de esa casa

    Hay alguna cosa que se pueda hacer previamente para tener mas derechos sobre esa casa

    • gracias por su interés en nuestro post sobre el El Juicio de Desahucio por Precario.
      En el primer caso sería difícil evitar un juicio de desahucio por precario. Si su abuelo decide vender los bienes lo puede hacer sin el consentimiento de su madre y con su madre viviendo en la vivienda, para que sea el nuevo propietario quien desahucie a su madre.
      Y en el segundo también es difícil evitar el desahucio. Lo único que podría hacer su madre es reclamar alimentos entre familiares, el problema es que ud. (como hijo) estaría obligado a prestar esos alimentos antes que los hermanos de su madre.
      gracias de nuevo por su interés en nuestro comentario sobre el El Juicio de Desahucio por Precario.

      • Jose Luis Says: julio 6, 2016 at 4:00 pm

        Muchas gracias por su pronta respuesta, una cosa que había olvidado, mi madre tiene 65 años , no se si la edad influye en esto, en lo del tema de alimentos entre familiares, podría ser que yo pusiera una cantidad de dinero y los hermanos la casa? se puede reclamar ante un juez de esa forma? Gracias de nuevo

  5. Un familiar en el juicio que ha tenido la van a desahuciar por precario. Ella vive en un piso heredado de su ex marido. Se puede recurrir? Plazo para resolver? Compensa recurrir…

    • Gracias por comentar El Juicio de Desahucio por Precario. Habría que examinar todo el caso, en principio sí que se puede recurrir pero ya le digo que depende de las condiciones en la que esta señora tuvo posesión de la vivienda. Con tan poca información no puedo decirle más. Un saludo y gracias de nuevo por visitar nuestra página El Juicio de Desahucio por Precario

  6. El Juicio de Desahucio por Precario
    Hola, mi duda es la siguiente: Somos dos hermanas que acaban de perder a sus padres. La herencia se compone de dos pisos mas la casa de mi madre. En esa casa vivia y vive mi hermana.

    Mi hermana quiere el mejor piso de esos dos en el reparto y yo he accedido con la condicion de que se mude a el y vendamos la casa de mis padres. Hasta ahi hay acuerdo, pero el problema es que quiero que se comprometa por escrito antes de aceptar la herencia. Basicamente que, tras un tiempo prudencial, abandonara el domicilio de mi madre al aceptar la herencia (y habersele asignado el mejor piso). Ella me dice que lo hara, pero no esta dispuesta a firmar eso.
    No quiero verme en la situacion de que ella tenga el mejor piso y que encima se quede disfrutando de la casa de mis padres impidiendo su venta.
    Mi duda es: realmente necesito ese documento para asegurarme que se va de la casa? O puedo mas adelante exigirle legalmente que se vaya? Ese procedimiento es facil de ganar? En un juzgado normal, cuanto tardaria aproximadamente?

    Muchas gracias de antemano,
    Maria
    El Juicio de Desahucio por Precario

    • gracias por su interés en El Juicio de Desahucio por Precario

      Le he de decir que nunca está demás el compromiso por escrito en estos asuntos de herencias, aunque siempre podrá exigirle que se vaya, debería inciar un proceso judicial costoso no solo a nivel económico y de tiempo sino tabmién emocional. A la vista de que las cuestiones que plantea son múltiples y alguna de ella con ciertas aristas, tema de reparto de herencia, etc., si lo considera oportuno, le recomiendo, que concierte hora con nosotros para tratar el tema en profundiad. En cuestiones de herencias lo mejor es estar bien asesorado y hacer bien las cosas desde el principio para evitar problemas futuros.
      Puede concertar una cita si me llama al 931184349 Un saludo
      gracias por su interés en El Juicio de Desahucio por Precario

  7. Estoy casada en régimen de separación de bienes La casa esta a mi nombre,pero antes de divorciarme me fui de ella y mi ex marido se quedó en la casa.puedo pedir un desahucio?Cuales son los pasos que tengo que dar?Tengo posibilidades que el desahucio prospere?y por último que tiempo aproximado tardaría?

    • gracias por su interés en El Juicio de Desahucio por Precario

      Habría que mirar cómo se ha liquidado el régimen de gananciales en el divorcio para saber si su marido es titular o tiene algún derecho sobre la vivienda. Habría que estudiar el asunto para darle una opinión más ajustada. En caso de que no tuviese ningún derecho sobre ella, efectivamente se podría presentar un juicio de desahucio por precario y en menos de seis o siete meses habría recuperado su vivienda. gracias por su interés en El Juicio de Desahucio por Precario

      • Gracias
        Yo me casé con separación de bienes,no ha habido liquidación de gananciales.Lo único que él puede presentar es el pago de luz,gas y comunidad Yo tengo las escrituras de la casa a mi nombre

  8. Somos 3 hermanos y uno de ellos ya vivía con mis padres antes de que fallecieran. Ahora uno de los nos impone un reparto de la herencia irrisoririo y se niega a vender a uno de los hermanos el piso. Puede esto solo interponer una demanda de desahucio por precario, cuando yo como copropietaria no quiero que el hermano que está viviendo deje la vivienda, sino que por circunstancias se encuentra en el piso y yo se lo autorizo provisionalmente hasta que se haga el reparto?

    • Hola Eva, gracias por comentar El Juicio de Desahucio por Precario
      Efectivamente podría, pero Ud. también podría personarse en ese proceso de desahucio por precario cuando tenga conocimiento de su existencia y oponerse a la demanda y así podría paralizar el desahucio de su hermano.

  9. Buenas,
    quería consultar una cosa: si durante el lanzamiento de un piso, los agentes judiciales y la fuerza púbica se encuentran el antiguo inquilino del piso (que había sido condenando a devolverlo a su dueño por no haber pagado el alquiler) fallecido, el lanzamiento queda sin efecto? teniendo en cuenta que el inquilino no fue notificado debidamente de la ejecución en curso, porqué no se pudo defender (por su fallecimiento).

    • Gracias por visitar nuestra página sobre El Juicio de Desahucio por Precario.
      Si el arrendatario fallece y no hay más arrendatarios, ni tiene esposa e hijos el arrendamiento se extingue.

  10. Juicio desahucio por precario. Muy buenas,hace unos años le compré una finca rustica a mi cuñada,le he dejado que siguiera disfrutando de ella puesto que tiene animales y yo no iba a hacer uso de ella,ahora se la he reclamado y no quiere devolvermela,yo tengo las escrituras y pago el IBI,puedo recuperar mi finca por un desahucio por precario,un saludo

  11. Buenos dias
    El 1 de Enero de 2018 mi pareja se vino a vivir a mi casa. La incluí en mi libreta del banco y tanto yo como ella hemos estado ingresando nuestras nominas, ingresos por venta de coche, su despido, etc. Despues de 17 meses de convivencia decidimos que ya no puede seguir la misma. Ahora ella me exige que para irse de mi piso, le debo de dar su dinero(indemnización) a lo que le respondo que con los números de la cuenta en la mano, sería yo quien le podría exigir una compensación( en mi libreta ya había dinero cuando entró ella). A todo esto, nunca ha habido ningún papel,factura, solo el empadronamiento que se realizó en Mayo del 18. Mi pregunta es qué puedo hacer, ya que le he presentado un documento privado para no tener que acabar de malas maneras, pero está cerrada en banda. Deberé o podré ir a un desahucio por Precario?
    gracias

  12. Buenos días.

    Tengo empadronada hace 3 años y medio a una mujer en mi vivienda de Barcelona. Le hice un contrato de arrendamiento de habitación por 2 años que se renovó por 2 años más en 2018 a cambio de 180 euros o, de común acuerdo de los dos ya que su situación económica no es muy boyante, realizar las tareas de limpieza de la vivienda. En realidad, nunca ha llegado a pagar cantidad alguna sino que se encarga de las labores del hogar. Había pensado, para mayor seguridad jurídica, en un contrato de comodato, pero no sería correcto ya que hay una contraprestación o un contrato en precario en el que se hiciese constar el pago de la mitad de los suministros, pero tengo entendido que el precario se caracteriza precisamente por la ausencia de contrato.Mas que nada por no tener problemas mis herederos legales en caso de mi fallecimiento pues basta en Catalunya el empadronamiento por dos años para poder ser considerada pareja de hecho.
    Gracias.

  13. Buenos días, un caso algo peculiar: el tutor de una persona mayor incapaz, cede en precario la vivienda donde reside el incapacitado, lo hace en favor de la cuidadora y su familia. Al fallecimiento del incapacitado, parte de los herederos quieren prorrogar la situación portres meses( son mayoría), en contra de la otra parte en minoría ¿Qué puede hacer esta minoría, para evitarlo?. Aún no se ha realizado la participación de la herencia. Gracias.
    Un saludo

  14. Hola queria saber que puedo hacer por un piso que es del sared que en principio me ivan a alquilar y sin avisar me a llegado un desahucio por precario. No tengo ni odea que es esto y si puedo haver algo. Gracias por su atencion.un saludo

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