La duración del contrato de alquiler en la ley de alquileres

La duración del contrato de alquiler en la ley de alquileres

El contrato de alquiler tras la última reforma socialista. Vamos a explicar la nueva ley de alquileres que entró en vigor en el 2019. Explicaremos los principales cambios producidos en la duración del contrato por la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

IMPORTANTE: Las modificaciones que comentamos se aplican a contratos celebrados a partir del 7 de marzo de 2019. Las vamos a explicar respondiendo a las preguntas más frecuentes que nuestros clientes nos hacen llegar.

La duración del contrato de alquiler en la ley de alquileres 2019

La duración del contrato de alquiler

En primer lugar, debemos tener en cuenta que la duración de un contrato de alquiler será aquella que las partes hayan pactado libremente. Sin embargo, la nueva Ley de arrendamientos 2019 establece una duración mínima, con independencia de lo que arrendador y arrendatario hayan pactado, siempre que el arrendatario no se oponga a ello. Se favorece con ello a la parte más débil: el inquilino.





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Se trata, efectivamente, de un mecanismo previsto por el legislador para favorecer a la parte más vulnerable en este tipo de contratos: el inquilino.
Siempre que el inquilino no se oponga, ¿cuál será la duración del contrato de alquiler mínima?

La Ley establece dos posibles plazos de duración de los contratos de alquiler. Se diferencia si el arrendador es persona física o empresa (S.A. y S.L.). También se considera persona jurídica a una comunidad de propietarios. a) Si el arrendador es una persona física, la duración del contrato de alquiler será de 5 años.
b) Si el arrendador es una persona jurídica, la duración del contrato de alquiler será de 7 años.

Prorroga forzosa del contrato de alquiler

Por tanto, se puede acordar plazos superiores a 5 y 7 años, pero nunca inferiores. La aplicación de estos plazos mínimos se conoce como prorroga forzosa, 1+4 y 1+6. En todo caso será forzosa para el arrendador y voluntaria para el arrendatario, tal y como explicaremos a continuación.

¿Tengo que hacer algo para alcanzar la prorroga forzosa?

El arrendatario no debe de hacer absolutamente nada. Es suficiente que siga viviendo en el inmueble que ocupa como inquilino, sin necesidad de comunicar su voluntad de permanecer en el inmueble al arrendador.

¿Y si deseo abandonar el piso antes de los 5 o 7 primeros años?

En este caso, el arrendatario deberá comunicarlo al arrendador con una antelación mínima de 30 días antes de la finalización del plazo de tiempo previsto en el contrato o bien de cualquiera de los plazos anuales que se apliquen hasta alcanzar los 5 o 7 años.

Pasados los primeros 5 o 7 años ¿tengo que abandonar la vivienda forzosamente?

Debemos de contestar que no. Una vez alcanzado el periodo de 5 o 7 años desde que entramos a vivir en el piso, si ni el arrendador ni el arrendatario, en el plazo de los cuatro meses anteriores a dicha fecha, en el caso del arrendador, o de los dos meses anteriores, en el caso del arrendatario, han comunicado a la otra parte su voluntad de poner fin a dicho contrato de alquiler, el contrato, de nuevo, se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a cuando se vayan cumpliendo las correspondientes anualidades que no desea renovar el contrato.

Cumplida esta prórroga de 3 años, se deberá de realizar un nuevo contrato de alquiler si es que arrendador y arrendatario quieren mantenerlo vigente.

¿El arrendador puede poner fin al contrato antes de que acaben esos plazos?

Sí, pero solo en un caso. Pasado el primer año del contrato de alquiler el  inquilino deberá abandonar la vivienda si se dan todos estos requisitos:

  1. Que esté previsto en el contrato de alquiler.
  2. El arrendador debe tener la necesidad REAL de usar el inmueble como vivienda permanente para él mismo, sus familiares en primer grado (padres o hijos), para su cónyuge o pareja de hecho en los casos de separación, divorcio o nulidad patrimonial.
  3. Que el arrendador comunique esta necesidad con DOS MESES de antelación antes de la fecha en que necesite la vivienda.

Este supuesto es dudoso que pueda aplicarse si el arrendador es persona jurídica.

Si pasados tres meses desde que finalizó el contrato de alquiler por este motivo, la vivienda no hubiese sido ocupada por el arrendador o por los familiares mencionados, el arrendatario podrá decidir volver a vivir en la vivienda en régimen de alquiler o bien ser indemnizado.


Somos conscientes de los constantes cambios que se producen en el ámbito de la regulación del alquiler, así como la gran cantidad de conflictos que existen en este ámbito, por lo que consideramos que un buen asesoramiento legal es siempre la mejor solución ante problemas entre inquilinos y arrendadores.


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Raúl Rodríguez Sánchez

Abogado colegiado en el Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona nº 34.148 y Administrador Concursal en ejercicio. Especialización en Derecho de Sucesiones, Bancario y en Reestructuración e Insolvencias, con el objetivo claro de solucionar los problemas económicos de las personas y las empresas.

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