Reclamar gastos de hipoteca: novedades
Si quieres reclamar gastos de hipoteca has de conocer las últimas novedades, a partir de algunas sentencias de los Tribunales.
Reclamar gastos de hipoteca: novedades a partir de las nuevas Sentencias de los Tribunales
Si quieres reclamar los gastos de hipoteca, esto te interesa
Desde finales del 2015 se inicia una progresiva tendencia de los consumidores a reclamar gastos de hipoteca. ¿A qué gastos se refieren?
Todas las hipotecas hasta el 2015 contenían en sus cláusulas condiciones en las que el consumidor ha de pagar los gastos referentes a la constitución y formalización de la hipoteca.
No es hasta la Sentencia 705/2015, de 23 de diciembre del Tribunal Supremo, que determinó la nulidad de pleno derecho de dicha clausula. Los gastos considerados nulos eran: gestoría, notaría, gastos de inscripción en el registro de la propiedad e Impuesto AJD. Ante la avalancha de demandas para reclamar gastos de hipoteca algunas Audiencias están matizando la clara Sentencia del Supremo.
Reclamar gastos de hipoteca ¿qué dicen algunas Sentencias?
La referida Sentencia del Tribunal Supremo dictaminó que la cláusula por la que se imponían de forma genérica todos los gastos al consumidor era nula. Precisamente por no discriminar qué tipo de gastos se imponian al consumidor.
Sin embargo, algunas Audiencias Provinciales están contradiciendo al Supremo. En un ejercicio de extra limitación consideran que el importe el impuesto AJD no es retornable. Sin embargo, desde nuestro punto de vista se equivocan.
La normativa de consumo considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario. Este es el argumento que ha usado la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015. Pues bien, lo que no pueden efectuar estas Audiencias Provinciales contradiciendo la normativa y jurisprudencia europea de consumo es integrar el contrato. Consideran nula la clausula que impone los gastos al consumidor y, paralelamente, examinan en cada uno de los conceptos -tributos y aranceles- quién es el sujeto pasivo obligado. Finalmente, justifican que no procede la devolución de Impuesto de actos jurídicos documentados sobre un argumento sorprendente.
En la reclamación de gastos de hipoteca algunas Audiencias niegan la devolución del impuesto AJD
Dichas resoluciones, como la Sentencia 152/2017, de 28 marzo de la Audiencia Provincial de Pontevedra, justifican que de la nulidad de la clausula no se deriva el reintegro de las cantidades abonada porque, “no obstante ser declarada nula la cláusula de gastos no procede su devolución, toda vez que se ha pagado por quien según la norma que rige el impuesto, que es imperativa, correspondía”.
En resumen, el argumento, es que como le tocaba pagar al consumidor pues que pague.
Afirman, además, que ese extraño efecto de la nulidad no es incongruente con la prohibición del integración del contrato ni el efecto disuasorio de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, “puesto que la expulsión del contrato de la cláusula de gastos no implica sino actuar como si la misma no se hubiera incluido en él, por tanto, de no existir es obvio que el Impuesto de TP y AJD, lo hubiera pagado también el prestatario a la Hacienda pública”.
De la nulidad de una cláusula nada se puede derivar
Algunos tribunales con estas resoluciones aniquilan de un plumazo el efecto de restitución de las prestaciones propio de la nulidad. A pesar de negarlo, lo hace sobre la base integrar el contrato cuando analiza quién es el sujeto pasivo del impuesto. Únicamente debía de haber examinado la forma genérica de la clausula impuesta y haber decretado su nulidad con los efectos jurídicos correspondientes. Que son la restitución de las prestaciones.
Y ello como sanción y disuasión a las entidades financieras por incluir clausulas de este tipo. Con esta clase de resoluciones las entidades financieras seguirán incluyendo cláusulas nulas en los contratos puesto que ya se ocuparán los tribunales de aplicar la ley que tenían que haber aplicado ellos.
¿Cómo reclamar gastos de hipoteca?
Aunque no todas las hipotecas son iguales, en la mayoría de las hipotecas estos gastos quedan regulados dentro de la cláusula quinta. Cláusula que aparece bajo el nombre “gastos a cargo de la parte acreditada” o “gastos a cargo del prestatario o parte deudora”.
El primer paso para reclamar gastos de hipoteca es conseguir copia de las facturas de los gastos y del impuesto. Así cuantificamos los importes. En segundo lugar, efectuar una reclamación extrajudicial.
Mejor iniciar el proceso de reclamar gastos de hipoteca con un abogado especialista.
En la reclamación de los gastos de hipoteca las entidades financieras disponen de tres meses para contestar. Las entidades financieras tienden a denegar la reclamación sistemáticamente. Con ello pretenden que no hagamos ninguna actuación posterior. Así evitan un gran número de pagos.
Si deniegan nuestra pretensión o no contestan se deberá interponer demanda judicial. Recordemos que cualquier cantidad de dinero percibida injustamente, por pequeña que sea, es susceptible de ser reclamada por la vía judicial.
¿Pero me sale a cuenta contratar a un abogado?
Si piensa reclamar gastos de hipoteca y no lo hace por el posible riesgo debe saber lo siguiente. El Tribunal Supremo ha adoptado la decisión de imponer las costas del litigio a los bancos que resulten condenados.
No se puede pretender que los consumidores que hayan ganado un litigio no vean satisfechos los gastos generados por el mismo. En este caso, sería un perjuicio para el consumidor y le disuadiría a promover litigios por cantidades pequeñas.
En abogalo | Open Bufet Advocats abogamos por los derechos de los consumidores y usuarios. Defendemos sus intereses y poniendo a su disposición una atención jurídica personalizada. Si quieres reclamar gastos de hipoteca, ponte en contacto con nosotros.
Especialización en Derecho de Sucesiones, Bancario y en Reestructuración e Insolvencias, con el objetivo claro de solucionar los problemas económicos de las personas y las empresas.
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Raúl Rodríguez Sánchez
Abogado colegiado en el Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona nº 34.148 y Administrador Concursal en ejercicio. Especialización en Derecho de Sucesiones, Bancario y en Reestructuración e Insolvencias, con el objetivo claro de solucionar los problemas económicos de las personas y las empresas.