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La vivienda habitual en la Nueva Ley de Segunda Oportunidad

Raúl Rodriguez - Abogado
Raúl Rodriguez - Abogado
Coordinador del Área de Derecho Privado.Licenciado en Derecho por la Universidad Autónoma de Barcelona y en Filosofía por la Universidad de Barcelona. Máster en Fiscalidad. Administrador Concursal. Especialización en Derecho de Sucesiones, Bancario y en Reestructuración e Insolvencias. Colegiado en el Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona nº 34.148

El 26 de septiembre entró en vigor la Ley 16/2022, de 5 de septiembre, de reforma del texto refundido de la Ley Concursal. Esta norma adaptaba a nuestra normativa la Directiva Europea de insolvencia y ha supuesto un cambio muy importante en la ley de segunda oportunidad. Podemos hablar entonces de una nueva ley de segunda oportunidad. Veamos qué novedades y ventajas incorpora esta nueva ley de segunda oportunidad en el tratamiento de la vivienda habitual.

La vivienda habitual antes de la nueva ley de segunda oportunidad. 

Ante de la reforma, la persona deudora se veía en la obligación de liquidar todo su patrimonio si iniciaba el procedimiento de segunda oportunidad. Esto implicaba que, si quería acogerse al perdón de la deuda, debía, con carácter previo, liquidar sus bienes. Liquidar sus bienes conllevaba necesariamente que se debía de vender su vivienda para pagar a los acreedores. Normalmente gran parte de la deuda era la originada por la misma compra de la vivienda a través de un préstamo hipotecario.

Tan solo en los casos en los que el importe del deuda del préstamo hipotecario fuese superior al valor de tasación de la vivienda a fecha del procedimiento, podría excluirla de la liquidación. Esta posibilidad no estaba regulada en el texto anterior a la nueva Ley (Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal). Se aplicaba gracias a una jurisprudencia consolidada de los tribunales.

La vivienda habitual con la nueva ley de segunda oportunidad. 

Ahora bien, con la nueva ley se establecen dos posibles itinerarios de la segunda oportunidad para la persona deudora, sea o no empresaria. Es importante avanzar que la elección de uno u otro requerirá un estudio detallado y particular de la situación de cada persona.

La persona deudora podrá elegir entre:

  1. Liquidar y vender todo su patrimonio, entre la que se encuentra la vivienda habitual.
  2. O, someterse a un plan de pagos sin previa liquidación de su patrimonio, entre la que se encuentra la vivienda habitual.

Si la persona deudora elige liquidar y vender su patrimonio se procederá a la venta de su vivienda habitual en el seno del concurso de acreedores. Es posible que en ese caso el Banco que tiene la hipoteca se adjudica la vivienda en pago de la deuda, o si no, la nueva ley de segunda oportunidad prevé que se perdone la cantidad restante. Por ejemplo.

Se decide liquidar el patrimonio del deudor y se procede a la venta de su vivienda que garantizaba, mediante la hipoteca, una deuda actualizada con el Banco de 220.000 euros. La liquidación de la vivienda se efectúa por 110.000 euros. Los otros 110.000 euros pendientes se perdonarán como deuda sobrante.

En el segundo caso, se establecerá un plan de pagos de cinco años adaptado a la capacidad económica de la persona. Esto qué quiere decir. Pues bien, que si la persona, después de cubrir sus gastos normales le queda, por ejemplo, una cantidad mensual de 150 euros, pues la destinará a pagar la deuda durante esas 30 mensualidades (5 años). Una vez finalizado el plan de pagos, toda la deuda que quede pendiente y que no cubrió el plan de pagos, será perdonada de forma definitiva. Y, lo mejor, conservará su patrimonio y su vivienda habitual.

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Podemos recalcular las cuotas mensuales para adaptarlo a nuevo valor de la vivienda. 

En el caso de elegir conservar la vivienda habitual hay una especialidad muy importante.

Si en el momento en que presentamos el plan de pagos, nuestra vivienda vale menos que lo que se debe al Banco, entonces, el Banco tendrá que calcular la cuota de la hipoteca reduciendo la deuda pendiente hasta el valor de la vivienda.

Por ejemplo: Si se debe al Banco 255.000,00 euros pendientes de amortizar del préstamo hipotecario y la vivienda a fecha de establecer el plan de pagos está tasada en 175.000 euros, entonces, la deuda de la hipoteca se reducirá hasta esos 175.000 euros, y la cuota hipotecaria se reducirá en proporción.

Esta posibilidad resulta muy interesante para determinadas personas que se encuentran en una situación de crisis económica inminente o actual y que adquirieron su vivienda en el 2006, 2007, 2008, etc., o que se acogieron a refinanciaciones. En definitiva, favorece a personas cuya vivienda se ha devaluado y ahora vale mucho menos de lo que queda por pagar.

Vemos que estamos ante un mecanismo muy efectivo para reducir la cuota de la hipoteca.

Si tienes dudas sobre la nueva ley de segunda oportunidad,  sal de dudas y ¡llámanos!

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