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Reclamación de deudas en la comunidad de propietarios en Cataluña (art. 553-47 CCCat)

Raúl Rodriguez - Abogado
Raúl Rodriguez - Abogado
Coordinador del Área de Derecho Privado.Licenciado en Derecho por la Universidad Autónoma de Barcelona y en Filosofía por la Universidad de Barcelona. Máster en Fiscalidad. Administrador Concursal. Especialización en Derecho de Sucesiones, Bancario y en Reestructuración e Insolvencias. Colegiado en el Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona nº 34.148

En el siguiente artículo vamos a ofrecer las herramientas o conocimientos necesarios para solucionar una problemática muy habitual: el impago de las cuotas de comunidad.

¿Cómo podemos actuar ante el impago de cuotas de comunidad o gastos comunes?

Una de las obligaciones que tienen los propietarios de un bien inmueble es el pago de los gastos comunes de la comunidad de propietarios. Estos gastos comunes se suelen distribuir en cuotas. Estas cuotas pueden ser mensuales, trimestrales, etc. y ordinarias o extraordinarias. A través de esos ingresos la comunidad puede afrontar los gastos de las zonas comunes.

El conflicto surge en el momento en el que uno de los propietarios no cumple con su deber y no paga. En un primer momento, podemos intentar resolver el problema mediante acuerdos con el propietario deudor, evitando con ello acudir a los Tribunales, por ejemplo, fraccionando las cantidades que se deben o pactando un método distinto de pago. Si la vía del acuerdo no funciona deberemos acudir a la vía judicial.

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La Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960 de 21 de julio) fija la vía procesal procedente para resolver el problema. Dicha norma, prevé y autoriza a través del artículo 21 el uso del procedimiento monitorio por la comunidad de propietarios para la resolución del conflicto y gestionar la reclamación de la deuda. También el artículo 551-1 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales fija en su apartado 4 que “Los gastos comunes pueden reclamarse por el proceso monitorio, de acuerdo con la legislación procesal”.

Por tanto, si el inmueble está situado en Cataluña se aplicará la normativa autonómica específica y no la normativa estatal. El artículo 553-47 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales establece los requisitos necesarios para iniciar la reclamación de los gastos comunes:

La comunidad puede reclamar todas las cantidades que le sean debidas por el impago de los gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, o del fondo de reserva, mediante el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal establecido por la legislación procesal.

Para instar la reclamación basta con un certificado del impago de los gastos comunes, emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente. En este certificado debe constar la existencia de la deuda y su importe, la manifestación de que la deuda es exigible y que se corresponde de forma exacta con las cuentas aprobadas por la junta de propietarios que constan en el libro de actas correspondiente, y el requerimiento de pago hecho al deudor.

Deudas en comunidad de propietarios
Deudas en comunidad de propietarios

¿Qué gastos de comunidad se pueden reclamar?

La comunidad de propietarios podrá reclamar todas aquellas cantidades que le sean debidas como consecuencia del impago de los gastos que sean considerados comunes (gastos de limpieza de las zonas compartidas, derramas derivadas de averías, etc.), tanto si son considerados ordinarios (las anteriores) como extraordinarios (una reforma llevada a cabo de común acuerdo, instalaciones de mejoras, etc), incluyendo también aquellos que procedan del fondo de reserva.

El procedimiento monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios

Como ya hemos indicado, deberemos acudir al procedimiento monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal.

Previamente, debemos dejar claro que la reclamación deberá dirigirse contra el propietario del inmueble que adeuda la cuantía en cuestión. Y ello, independientemente de que el propietario tenga el bien alquilado a un tercero y se haya pactado a través del contrato de arrendamiento que sería dicho arrendatario el que se haría cargo de las cuotas comunitarias. Los pactos sobre el pago de cuotas de gastos de comunidad entre inquilino y propietario no afectan a la comunidad.

Para poder iniciar el procedimiento monitorio, bastará con presentar un certificado de impago de los gastos comunes emitido por la persona que realice las funciones de secretario de la comunidad y siempre con el visto bueno del presidente.

En el certificado, deberá constar:

  1. La existencia probada de la deuda.
  2. El importe al que asciende la misma (cuantía).
  3. La manifestación de que la deuda ya es exigible (ha transcurrido el plazo/periodo voluntario de pago)
  4. Correspondencia de la misma con las cuentas aprobadas por la junta de propietarios (recogido en el libro de actas correspondientes)

En cuanto al requerimiento de pago hecho al deudor (burofax) no es necesario que conste en el certificado sino en documento aparte.

Para la emisión del certificado será necesario realizar una junta de propietarios que apruebe el concepto e importe de la deuda del propietario moroso y, esto es importante, que conste el acuerdo de los propietarios de iniciar la reclamación judicial de ese importe. Si los dos acuerdos se aprueban con mayoría se podrá emitir el certificado.

Una vez reunida la documentación pertinente (en la que se deberá incorporar el certificado y el requerimiento de pago) se presentará demanda de juicio monitorio. Con posterioridad se seguirá el curso del procedimiento monitorio común, concediendo la oportunidad al deudor de saldar la deuda pendiente, responder y oponerse, o bien no manifestarse de forma alguna, con las consecuencias pertinentes que acompañan a cada elección.

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