División del condominio

División del condominio

Hoy vamos a hablar sobre cómo deberemos actuar en el momento en el que queramos la división del condominio o dividir un bien que pertenezca al mismo tiempo a más de una persona.

División de la cosa común en Cataluña

En un inicio, los distintos propietarios se encontrarán formando lo que se conoce como una comunidadde bienes, y cada uno de ellos será cotitular del bien. Cada uno de los cotitulares puede solicitar al juez que no quiere formar parte de esa comunidad de bienes. Esa facultad se llama “solicitar la división de la cosa común”. Se puede ejercer en cualquier momento y por cualquier motivo.

La regulación sobre el procedimiento que deberemos seguir en Cataluña en estos casos, se encuentra recogido en el artículo 552-11 del Código Civil de Cataluña. El primer apartado dicta lo siguiente;

‘Cualquiera de los cotitulares, si no se ponen de acuerdo para dividir la comunidad o para someter la división a un arbitraje, puede instar a la autoridad judicial para que efectúe la división.’

Entendemos con él que las partes (los distintos cotitulares) tienen la capacidad para elegir libremente cómo quieren realizar la división del condominio. Existe también la posibilidad de acudir a arbitraje si les cuesta llegar a un acuerdo, aunque no es obligatorio.

Si ninguna de las vías alternativas seduce a la totalidad de propietarios podremos instar a la autoridad judicial para que efectúe la división.





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Existen diferentes opciones una vez llegamos a este punto;

  1. Caso en el que el bien que se quiere dividir es un inmueble y, con ello, es susceptible de adoptar el régimen de propiedad horizontal. En este caso, el artículo 552-11.2 manifiesta lo siguiente:

Podrá establecerse este régimen adjudicando los elementos privativos de forma proporcional a los derechos en la comunidad y compensando en metálico los excesos, que no tienen en ningún caso la consideración de excesos de adjudicación, distribuyendo proporcionalmente las obras y gastos necesarios.

  1. También podrá efectuarse la división adjudicando a un titular (o a más de uno) el derecho real de usufructo sobre el bien (durante el periodo que se considere consecuente) y a otros la nuda propiedad.
  2. Otra opción susceptible de ser aplicada en el caso en que uno de los cotitulares del bien lo sea de las cuatro quintas partes de las cuotas, será la de poder exigir la auto-adjudicación de todo el bien pagando en metálico el valor pericial de la participación de los demás cotitulares. Esta posibilidad, podemos considerar que se asemeja en cierto modo al derecho de adquisición preferente, beneficiando de este modo a los cotitulares que tengan una mayor influencia o poder sobre el bien.

¿Qué pasa cuando el objeto de la comunidad es un bien indivisible? ¿Y si pierde notablemente su valor al dividirse?

Este es el supuesto habitual de las viviendas. En este caso se parte del interés que tenga cada uno de los copropietarios en el inmueble. Si varios copropietarios tuviesen el mismo interés, entre ellos se elegirá al que tenga una participación mayor. En el caso de que todos tuviesen un interés y una participación iguales, la decisión dependería del azar y la suerte.

El apartado nº5 del artículo 552-11 manifiesta que en estos casos, ‘El adjudicatario o adjudicataria (final) deberá pagar a los demás el valor pericial de su participación, que en ningún caso tendrá la consideración de precio ni de exceso de adjudicación.

Si por otro lado, ningún cotitular tuviese interés en la adjudicación del bien, éste se vendería y posteriormente se repartiría el precio entre los miembros de la comunidad. Finalmente, si no se vende por cualquier circunstancia, siempre queda la vía de la subasta.

Por último, en caso de copropiedades formadas por los esposos y en caso de separación, divorcio o disolución la pareja de hecho, la norma provee que el proceso de división del condominio se haga en el propio seno del proceso de reparto de bienes que se produce en el proceso judicial de separación, divorcio o disolución la pareja de hecho.


Raúl Rodríguez Sánchez

Abogado colegiado en el Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona nº 34.148 y Administrador Concursal en ejercicio. Especialización en Derecho de Sucesiones, Bancario y en Reestructuración e Insolvencias, con el objetivo claro de solucionar los problemas económicos de las personas y las empresas.

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